Entenda o que mudou com a Lei do Distrato

O distrato é um ato que marca o fim de uma relação contratual, onde o acordo entre as partes envolvidas é anulado, assim como todos os compromissos ou vínculos. Ele pode variar de acordo com o caso. No setor construtivo, é mais comum em imóveis, na relação entre comprador e vendedor ou construtoras, empreiteiras e parcerias.

O distrato ocorre das seguintes formas:

• Resolução: quando há descumprimento das obrigações já estabelecidas
• Resilição Consensual: quando o consenso de ambas as partes leva à rescisão.

O distrato por Resilição Unilateral acontece quando apenas uma das partes promove a ação, que precisa de denúncia notificada de maneira explícita à outra parte para ser considerada justa.

É considerado inválido o que prejudica financeiramente uma das partes. Em caso de grandes investimentos, o pedido de distrato é solicitado antes que os retornos previstos aconteçam.

Entenda o que mudou

No final de 2018, foi sancionada a Lei do Distrato, com objetivo de servir como um marco legal para os contratos de alienação de imóveis na planta e em loteamento. Foram inseridos artigos na Lei de Incorporação Imobiliária e na Lei de Loteamentos, estabelecendo algumas regras para o inadimplemento desses contratos.

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Isso se deu no cenário econômico em que o país se encontrava a partir de 2014, quando a crise também chegou ao mercado imobiliário, o quadro se agravou. O valor contratado na venda do imóvel na planta se tornava maior do que o valor de mercado no momento da entrega das chaves. Em alguns casos, o saldo devedor a ser pago excedia consideravelmente o valor de mercado, o que levava o consumidor a realizar a resilição unilateral e reclamar judicialmente a devolução dos valores pagos, com deduções não abusivas.

Entenda o que determina a Lei do Distrato:

Multa por desistência

Antes, as construtoras ficavam com 10% a 25% do valor já pago pelos clientes desistentes da compra de um imóvel na planta. Como não havia uma lei específica sobre isso, este percentual era definido pela justiça. Nos contratos assinados após a validação da lei, as empresas podem prever multas de até 50%, além do valor pago como corretagem.

A multa vale para os imóveis incluídos no regime de patrimônio de afetação, ou seja, os que não são registrados como patrimônio da construtora, mas que possuem CNPJ e contabilidade próprios. Se os imóveis estiverem no nome da construtora, a multa deverá ser de até 25%.

Prazo para recebimento do valor

Se o cliente desistir da compra de um imóvel no regime de patrimônio de afetação, os valores serão devolvidos em até 30 dias após a comprovação de que o imóvel está pronto para ser habitado. Em outros casos, o pagamento da devolução é feito em até 180 dias depois da quebra do contrato. Se a construtora revender o imóvel devolvido antes do fim do prazo para devolução do dinheiro, o pagamento é antecipado, até 30 dias após a nova venda.

Revenda e aluguel

Caso o comprador que desistir do imóvel apresente outro interessado, não vai haver cobrança da pena contratual, desde que a incorporadora concorde e que o mutuário que assumir tenha capacidade financeira para isso

Para quem já está dentro do imóvel mas desistiu do negócio, a lei estabelece um pagamento de aluguel de 0,5% do valor atualizado do contrato. Antes da Lei do Distrato, era necessário uma análise da construtora, com base no valor médio de outros imóveis da região.

Tempo de arrependimento

É previsto que se a compra for feita em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, o comprador pode desistir do negócio em até sete dias, tendo direito a receber de volta todos os valores pagos com corretagem inclusa.

Atraso na entrega

Algumas regras foram estabelecidas caso a construtora atrase a entrega do imóvel. A empresa terá uma tolerância de atraso do prazo estabelecido de 180 dias, sem necessidade de indenizar o comprador. Se esse período for prorrogado, o comprador poderá desfazer o negócio e receber de volta o que pagou em até 60 dias, além da multa prevista em contrato.

Se o atraso passar de 180 dias e o comprador preferir não quebrar o contrato, terá direito a uma indenização de 1% para cada mês de atraso do valor pago, com inflação corrigida.

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